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¿Cómo puede un extranjero comprar un terreno en Rosarito? Guía del fideicomiso 2026
Rosarito es uno de los destinos favoritos de estadounidenses y canadienses que buscan vivir o invertir cerca del mar y a minutos de la frontera. La pregunta que más nos hacen es: ¿puede un extranjero comprar un terreno en Rosarito? Sí, de forma legal y segura, pero no a su nombre directamente: se hace a través de un fideicomiso bancario. Aquí te explicamos cómo funciona.
La zona restringida: por qué Rosarito requiere fideicomiso
El artículo 27 de la Constitución prohíbe que personas extranjeras adquieran el dominio directo de tierras en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas. Esta franja se llama zona restringida, y todo el municipio de Playas de Rosarito queda dentro de ella, igual que Tijuana y Ensenada.
Dentro de la zona restringida, la Ley de Inversión Extranjera permite que un extranjero use y aproveche un inmueble mediante un fideicomiso constituido en un banco mexicano.
¿Qué es el fideicomiso y cómo funciona?
En el fideicomiso intervienen tres partes:
- Fideicomitente: quien vende el terreno y lo aporta al fideicomiso.
- Fiduciario: un banco mexicano autorizado, que queda como titular formal del inmueble.
- Fideicomisario: el comprador extranjero, que tiene todos los derechos de uso y disfrute.
En la práctica, el comprador puede vivir en la propiedad, construir, rentarla, venderla o heredarla. El banco actúa según sus instrucciones. El fideicomiso se constituye normalmente por 50 años y es renovable, y permite designar beneficiarios sustitutos, lo que facilita que la propiedad pase a tus herederos sin un juicio sucesorio.
Para fines no residenciales (por ejemplo, un negocio), otra vía es comprar a través de una sociedad mexicana con inversión extranjera, que sí puede tener el dominio del inmueble dando aviso a la SRE.
Paso a paso para comprar un terreno en Rosarito siendo extranjero
- Elegir el terreno y verificar su situación legal. Debe tener escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, estar libre de gravámenes y al corriente en predial.
- Firmar una promesa de compraventa con precio, forma de pago, plazos y penas, idealmente con depósito en una cuenta de garantía (escrow).
- Elegir el banco fiduciario. Cada banco tiene su propia cuota de apertura y su cuota anual de administración; conviene cotizar.
- Solicitar el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Lo tramita el banco o la notaría por medios electrónicos. El permiso tiene una vigencia de 180 días para formalizar el fideicomiso.
- Avalúo, certificados y cálculo de impuestos en la notaría.
- Firma de la escritura del fideicomiso ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad y, en su caso, en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.
¿Cuánto cuesta el fideicomiso en 2026?
| Concepto | Referencia 2026 |
|---|---|
| Permiso de la SRE para constituir fideicomiso en zona restringida | $21,650 MXN (derecho oficial vigente desde el 1 de enero de 2026) |
| Apertura del fideicomiso en el banco | Varía por banco; se cotiza |
| Cuota anual de administración del banco | Varía por banco; se paga cada año |
| Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, honorarios notariales, avalúo y registro | Igual que en cualquier compraventa; depende del valor del terreno |
Pide siempre un presupuesto por escrito al banco y a la notaría antes de firmar la promesa, para conocer el costo total de cierre.
Errores que debes evitar
- Comprar terrenos ejidales. En Rosarito y la costa hay muchos predios ejidales o en cesión de derechos. Un terreno ejidal no puede ir a fideicomiso mientras no tenga dominio pleno y escritura; comprar «con constancia del ejido» no te da certeza jurídica.
- Comprar a nombre de un amigo o pareja mexicana para «ahorrarte» el fideicomiso. Legalmente la propiedad sería de esa persona.
- Pagar todo antes del permiso de la SRE. Usa promesa de compraventa y cuenta de garantía.
- No revisar el uso de suelo si piensas construir o desarrollar.
Terrenos en la costa de Tijuana y Rosarito
Tenemos terrenos con escritura que pueden adquirirse mediante fideicomiso. Algunos ejemplos:
- Terreno de 320 m² en Corona del Mar, segundo acceso a Playas de Tijuana
- Ver todos los terrenos disponibles
Te acompañamos en todo el proceso
En Fajardo Bienes Raíces revisamos la situación legal del terreno, coordinamos con el banco fiduciario y la notaría, y te acompañamos hasta la firma.
Información vigente a octubre de 2026. El costo del permiso proviene de la tabla oficial de la SRE (Anexo 19 de la Resolución Miscelánea Fiscal 2026). Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario.